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买公寓,是长期投资还是长期被坑?|2018投资避险指南邪恶漫画之电车痴汉

来源:网络整理 编辑:江阴新闻网编辑部 时间:2019-02-11

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买公寓,是长期投资还是长期被坑?|2018投资避险指南邪恶漫画之电车痴汉

  亲爱的蜜友们:春节快乐!

  春节期间(2月4日-12日),蜜姐梳理了2018年曾写过的投资理财中的各种坑,每天推送一篇。历史总是惊人的相似,让我们回归过往,2019年,不要精确的错误,只要模糊的正确,在财富累积的道路上走得更稳健。

  撰文|蜜姐

  第一篇,想说说大家最关心的房产投资

  关于春节期间要不要回老家置业的问题,节前我曾写过(详见《家乡房子真不能买了?三四线楼市又来坏消息!》)。今天来说说,另一个被开发商和中介广泛推广的产品:公寓,到底值不值得入手呢。

  01

  房价还在涨?

  史上最严调控,房子销售的速度是明显减缓。但房价的回落,似乎并不是那么让人

  总体来看,无论是同比(与去年同月相比),还是环比(与上个月相比)一线的城市的新房和二手房,涨幅都很小。上海还出现了价格下降。

  值得注意的是,新建商品住房环比上涨的城市有65个,下调的城市仅3个。

  二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%。

  三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%。

  房价上涨集中在二三线热点城市。7月,三亚、济南房价环比涨幅均超过3%。

买公寓,是长期投资还是长期被坑?|2018投资避险指南邪恶漫画之电车痴汉

  这似乎与大家感知的政策调控力度不太一样。

  据中原地产统计数据显示,7月上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明等40多个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。

  而8月各地已经有超过25个城市发布了各种调控政策。

  房价上涨背景下,调控政策加码趋势也很明显。

  另外一个明显的感知是,新房非刚需族购买难度大,而且房贷利率高。

  因而,我们在楼市调控严的城市当中发现,开发商和中介在大力推售公寓

  这种投资是否划算?

买公寓,是长期投资还是长期被坑?|2018投资避险指南邪恶漫画之电车痴汉

  02

  20多年回本,划算吗?

  此前,蜜姐讲过身边一位朋友的同事Z先生全家买房的事儿。

  Z先生因为买房,养车压力大,甚至连新房装修都贷款了三四十万,就琢磨着搞点投资。

  他卖了区县老家的房子,在工作所在的二线城市贷款买了一处套内面积99平米的公寓,总价170万。

  当初听中介推荐,此处的公寓临江,楼下有一条餐饮街,方便出租给酒店(方便外来游客观江景吃美食),预计月租金能达到七八千元。

  但现在买过来二个多月了,房子依然还未能按预期价格出租。

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  每个月各项贷款两万多,夫妻俩是工薪族,自然经济压力不小。

  他最近打听了市场的出租价格,打算“割肉”也要租出去。

  这套公寓是清水房,除了有一个卫生间,整个就是一个大通间。据朋友打听,市场价预计能租到6000—6500元/月。

  假如Z先生运气不错,顺利出租,也没有物管等其他费用,预计在21.8年—23.6年能回本。

  这还不包括房子的折旧、装修、物管等费用。

  以及最近舆论热议,会加速到来的房地产税,都未考虑在内。

  当然,假如房价上涨,顺利出手,能享受额外收益。

  不过据蜜姐身边一位朋友2013年就在成都买公寓的经历来看,想获得公寓上涨的收益,真心不易。

  03

  公寓,房价、房租上涨幅度远不及预期

  早在2013年,朋友就在成都三环以内,以6000多一平米的价格买了一套公寓。

  此处离地铁站较近,加上成都这两年的火爆行情,周边的住宅价格早就过完了,1.2万一平米基本算是均价。

  但此处公寓的价格呢,仅上涨到了七八千。

  五年左右时间,一平米价格上涨幅度仅有一两千,而2015年还出现了小幅下跌,跌到了五千多。

  再看租金的涨幅,同地段两居室的住宅,2013年约为2000元/月,如今涨到了约3000元/月。

买公寓,是长期投资还是长期被坑?|2018投资避险指南邪恶漫画之电车痴汉

  尽管临近的地铁线,5年后人流量大了很多,但朋友的公寓相对面积小,又是商业用水电气的价格(比民用高了一倍左右),房租始终涨不起来。2013年房租约为1000—1200,如今基本没涨,好的时候上涨200元左右。

  朋友的同学当初也在成都二环投资了一套公寓,情况稍好些。

  当初这套公寓的租金一千出头,如今上涨到了1800—2000元/月,但对比该地段同样条件的住宅,这个租金涨幅就相形见绌了。

  同样条件的住宅,目前月租价格已上涨到了三千多甚至四千一个月。

  04

  上百万的投资,不能只是听说

  上述个案,当然不能说明公寓就没有投资价值。

  其实,蜜姐身边一位长辈投资公寓就赚了钱。

  七八年前,这位长辈投资了一处度假区的一套小公寓,总价不到十万,售房合同里面附加了酒店签约的十年租房合同。

  因为度假区这几年经营状况越来越好,房租也相应上涨了,如今已收回成本开始赚钱了。

  工作的小伙伴们,也常常讨论买房的问题,最近有位小伙伴就讲到身边几位闺蜜在计划要集资去海南投资公寓。

买公寓,是长期投资还是长期被坑?|2018投资避险指南邪恶漫画之电车痴汉

  借此,蜜姐只是想提醒各位蜜友,上百万的投资,需要做好功课,不能听“熟人”或中介介绍。

  如果要投资,不妨先把自己当租客,去各大房屋中介网站和实体店,了解下想投资地段公寓的价格和租金,以及近五年的涨跌幅度。

  相信哪怕只做这一步,就能看懂大部分开发商或中介口头“承诺”的收益是否靠谱了。

  不少公寓不通天然气,即便是通气,水电气的价格也比住宅类高了一倍左右,也难怪租客愿意租住宅而不是公寓。

  而所谓热门地段,租给酒店或作为其他商用,那更得打问号了。

买公寓,是长期投资还是长期被坑?|2018投资避险指南邪恶漫画之电车痴汉

  没有签好的租约可不算是真租出去了。

  附近又是否有配套更好,价格合理的写字楼竞争,也是问题。

  更迫切要面临的问题,就是房地产税。

  未来房地产税开征,公寓这类商业地产恐怕会首当其冲。

  如果房价下跌,这类商业地产也是首先会体现出来的,毕竟这类房子接盘侠的基数小太多太多……

  而这也在日本当年的房地产泡沫破灭中被证实过。

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住房租赁REITs有望落地 将助长租公寓获“新生”?2010新年快乐365dvd

  原标题:住房租赁REITs有望落地 将助长租公寓获“新生”?

  继长租公寓爆出各类问题后,新年伊始,住房租赁市场迎来一大政策利好。2019年1月,上海证券交易所在新年致辞中表示,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs(不动产信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs。

  对于此番政策导向,分析人士指出,作为资产证券化的一种形态,在一段时间内,我国的REITs被赋能于商业地产领域,随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。

  问题在于,住房租赁REITs能否打破长租公寓的资金掣肘?与此同时,对于长租公寓企业来讲,一条新的融资渠道摆在眼前,它们又将如何布局?

  住房租赁REITs有望落地

  不管长租公寓未来如何演变,资本都将参与。实际上,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,尤其面临前期投入大,回收期较长,短期盈利能力难的问题。

  其中,集中式长租公寓拿到的物业多是商业、工业物业或地段较偏的住宅物业,来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出,其收益率为10%-20%,10年以内回本。

  “从集中式长租公寓来看,资金的成本压力很大,同时市场化租金难以保持项目合理盈利。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

  而分散式长租公寓的利润率则在10%左右,具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。高力国际调研北京6个公寓得出的报告显示,分散式长租公寓的房源均来自租赁房源。

  为打破长租公寓的资金掣肘,近一两年,各种背景企业的REITs 类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

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  来自克而瑞研究中心的报告指出,不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。此外,截至 2018年底50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿,约860亿待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。

  从资产证券化的具体方式来看,2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重,融资规模达54亿元。从2018年后已受批但未发行的情况来看,类REITs及ABS的规模相对较大,分别达360亿及300亿,占比分为42%及35%。 

  在此背景下,2019年1月,上海证券交易所在新年致辞中表示,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs(不动产信托基金)试点,加快发展住房租赁REITs。

  对于此番政策导向,分析人士指出,作为资产证券化的一种形态,一段时间内,我国的REITs被赋能于商业地产领域,随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。

  我国尚处在REITS初级阶段

  一个不容忽视的问题是,在过去一段时间,我国发行的REITS产品都是类REITS,而非国际上流行的标准化REITS。细究下来,我国的REITS尚处在初级阶段,正在从类REITS向真正的REITS进行过渡中。

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  那么,类REITs与真正的REITS区别何在?据悉,国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或私募基金为发行载体,具体可分为交易所REITs、公募基金REITs、银行间REITs三类。仅从收益权来看,二者区别很大。我国由于法律法规不完善,在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。而美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs收益分配方面有严格规定。

  作为具有金融产品属性的REITS,标配有稳定现金流的产品,才是保证未来盈利的标尺,底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。

  业内人士称,我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化。重中之重是建立良好的税收和法治环境。

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  不过,相比于趋严的专项公司债或银行贷款,发行长租公寓类资产证券化,对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。房东东公寓学院创办人全雳则提醒道,对于目前的长租公寓企业而言,如果项目本身无法盈利,通过不断高成本融资,那就是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和服务属性,而不能一味追求金融创新。

  盈利模式待突破  “二房东”模式走至尽头?

  事实上,一个不容忽视的问题是,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

  “长租公寓面临的问题,罪魁祸首是‘二房东’模式,‘二房东’模式的红利已失去,这一模式也将走到尽头。”在接受记者采访时,新派公寓创始人王戈宏指出,这两年长租公寓机构都很努力,在产品硬件与软件方面都有很大进步,但在“二房东”模式下,企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面,陷入了同质化竞争。

  据悉,国内目前公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式。这一模式下,盈利最大的问题在于,相比房价,房租投资回报率偏低,但与此同时,房租跟收入水平相比不低,这导致运营型现金流无法扩张, 回报周期太长。

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  借鉴国际经验,基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费,目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式;另一种是REITs模式,即通过资金收购来改造、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。

  实际上,目前不少长租公寓企业纷纷转型,走向托管模式。在2017年业绩会上,世联行董事长陈劲松就表示,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

  然而,轻资产托管模式并非易事,公寓的运营管理能力至关重要。“在托管模式中杀出来也需要时间,但模式正确就不会有太大问题。未来建立壁垒的是品牌带来的客户黏性与标签化,同时为资产创造的价值,这才是未来真正竞争的地方。”王戈宏表示。

  不过,在广州建方长租总经理甘伟看来,目前轻资产模式可以探讨,但为时尚早,还无法很快形成规模效应。而重资产模式也需要关注收购的资产价格是否足够低,目前也没有成为主流的模式。基于此,甘伟总结称,2019年会是个长租公寓从业人员相对冷静、迷茫的一年,但这并不代表行业会冷清、停滞,“相信会有各种新模式的探讨,毕竟这一行业还是个朝阳行业,才刚刚开始。”

  新京报记者 张晓兰 


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